수익형 부동산 운영 중 법인 전환 시 절세 전략

안녕하세요~ 개인이 운영하던 수익 건물을 회사로 바꾸는 과정에서 세금을 아끼는 방법에 대해 이야기해볼게요! 😊 사업자와 기업의 세율 차이를 비교해보며 실제 경험담을 솔직히 말씀드리자면, 많은 분들이 절세 목적으로 법인화를 고려하시지만 생각보다 복잡한 부분이 많더라고요.

개인에서 법인으로 전환, 정말 이득일까요?

음~ 먼저 알아두셔야 할 점은 개인과 회사의 과세 구조가 완전히 다르다는 거예요. 사업자는 종합소득세를 내고, 법인은 법인세를 내죠. 소득이 많아질수록 개인사업자는 최대 45%까지 세율이 올라가는 반면, 기업은 최대 25% 정도에요.

하지만! 이것만 보고 바로 전환하시면 안 돼요. 왜냐하면 법인에서 이익을 다시 본인에게 가져올 때 배당소득세도 내야 하거든요. 이런 이중과세 문제가 있어서 단순 비교가 어렵답니다.

법인 전환 시 핵심 세법 조항들

이 주제에서 가장 중요한 법령을 알려드릴게요. 먼저 「법인세법」 제51조의2(자산의 양도에 관한 특례)예요.

여기서 중요한 점은 "현물출자 시 이월과세 적용"이 가능하다는 것입니다. 이는 사업자가 부동산을 기업에 현물출자할 때 발생하는 양도차익에 대한 과세를 바로 내지 않고 나중으로 미룰 수 있다는 의미예요.

두 번째로는 「조세특례제한법」 제120조(양도소득세의 이월과세 등)인데요.

이 조항은 "개인이 특정 사업용 부동산을 법인에게 현물출자하는 경우, 양도소득세 과세를 이연할 수 있다"고 규정하고 있어요.

Q&A로 알아보는 법인 전환 전략

Q: 건물을 그냥 법인에 팔면 안 되나요?

A: 음~ 가능은 하지만 그렇게 하면 양도차익에 대한 세금을 바로 내야 해요. 예를 들어 5억에 산 집을 10억 가치로 회사에 판다면, 5억에 대한 양도세가 발생하죠. 그래서 많은 분들이 '현물출자' 방식을 선택하시는 편이에요! 😉

Q: 현물출자가 정확히 뭔가요?

A: 쉽게 말해서 건물을 돈 대신 출자하는 거예요. 예를 들어, 10억짜리 건물을 기업에 주고 그만큼의 주식을 받는 방식이죠. 이렇게 하면 양도세를 당장 내지 않고 나중에 그 주식을 팔 때까지 미룰 수 있어요. 완전 꿀팁이죠? 하지만 절차가 좀 복잡하답니다~

실무에서 자주 보는 오해와 실수들

가장 많이 보는 실수는 세금만 보고 결정하는 거예요. 법인은 조세 외에도 여러 비용이 들어요. 매년 결산 비용, 행정 처리, 4대보험 등... 이런 추가 지출도 계산해보셔야 해요.

두 번째로 많은 분들이 간과하는 게 바로 '소득 인출'이에요. 사업자면 임대료가 바로 내 돈이 되지만, 회사면 그게 기업 돈이 되는 거예요. 이걸 다시 내 돈으로 가져오려면 급여나 배당 형태로 가져와야 하고, 그때 또 과세가 발생해요. 아... 생각보다 복잡하죠? 😅

• 급여로 가져오면 근로소득세 (최대 45%)
• 배당으로 가져오면 배당소득세 (기본 15.4%)
• 회사 돈을 함부로 쓰면 '가지급금'으로 세금 폭탄(☠️)

최근 개정된 중요 세법 내용

2023년부터 적용된 법인세법 시행령 개정으로 부동산 임대업을 주업으로 하는 기업에 대한 규정이 강화됐어요. 특히 부동산 임대업이 주된 사업인 특정 법인의 경우, 초과유보소득에 대한 추가 과세가 적용될 수 있답니다.

법인 전환, 이럴 때 고려해보세요

제가 본 사례들을 살펴보면, 다음과 같은 경우에 기업 전환이 유리한 경우가 많았어요:

1. 여러 채의 집을 가지고 있어 연간 임대 수입이 높은 경우
2. 향후 추가로 물건을 구입할 계획이 있는 경우
3. 가족 구성원이 함께 경영에 참여할 수 있는 경우
4. 장기적인 자산 관리와 상속 계획이 필요한 경우

그래도 확실한 건... 무조건 전문가와 상담하는 게 좋아요! 왜냐하면 각자의 상황이 너무 다르거든요. 어떤 분은 법인이 유리하고, 또 어떤 분은 개인사업자가 유리할 수 있어요. 두근두근하는 마음으로 바로 결정하지 마시고, 꼭 전문가와 함께 검토해보세요~

솔직히 말씀드리면, 회사 설립은 한 번 하면 되돌리기 어려운 결정이에요. 그래서 더 신중해야 하는 거 아시죠? 여러분의 상황에 맞는 현명한 선택하시길 바랄게요! 🤗